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Le bail commercial : un contrat à placer sous haute surveillance

 

 

Les très petites et moyennes entreprises (TPE) et certaines PME qui exercent le plus souvent leur activité dans le domaine du commerce de gros et de détail, de l'hébergement et de la restauration ont souvent comme point fondamental de leur activité : l'achalandage, c'est-à-dire la partie de la clientèle de passage davantage retenue par l'emplacement du fonds de commerce que par la personne ou l'activité du commerçant.

 

Or, bon nombre de ces entrepreneurs ignorent les règles essentielles qui régissent un des contrats des plus importants pour cet achalandage, à savoir le bail commercial.

 

Souvent méconnu ou très imparfaitement maîtrisé, le droit des baux commerciaux est pourtant essentiel à l'entreprise.

 

Perdre son bail commercial est souvent synonyme d'une perte de son fonds de commerce.

 

Il apparaît dès lors nécessaire de rappeler à nos lecteurs les aspects les plus fondamentaux de la législation des baux commerciaux.

 

  • DEFINITION

 

Il faut bien comprendre que le droit des baux commerciaux contient une série de dispositions protectrices pour le commerçant.

 

Mais, pour que le chef d'entreprise puisse bénéficier de ces règles protectrices, il faut que dans un premier temps, il réussisse à faire qualifier de bail commercial le contrat de location de ses locaux commerciaux.

 

En effet, le code du commerce ne définit pas précisément le bail commercial, l'article L 145-1 du code du commerce se contente d'apporter la définition suivante :

 

« baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.. »

 

Dans cette définition, il pourrait être intégré différents contrats de location de locaux commerciaux qui ne sont pas des baux commerciaux :

 

    • les conventions d'occupation précaire ;

    • les domiciliations ;

    • les contrats de courte durée (deux ans)

 

 

 

Les indices qui permettent de qualifier le contrat de bail commercial :

 

  • La durée

 

La durée constitue probablement un des éléments caractéristiques des baux commerciaux.

 

La durée d'un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans (article L 145-quatre du code du commerce).

 

  • Les intentions des parties au contrat :

 

Ainsi, la rédaction du contrat devra clairement préciser qu'il s'agit d'un bail commercial.

 

Dans la mesure où il n'existe pas de forme particulière au bail commercial, il est fondamental pour le locataire de demander à ce que les intentions de chacune des parties soient clairement stipulées dans le contrat.

 

Le locataire devra donc s'assurer qu'une disposition du contrat précise clairement que les parties entendent qualifier la convention de bail commercial.

 

En ce sens, la stipulation d'une durée des neuf ans constitue un indice manifeste de cette intention.

 

  • LA POSSIBILITE D'UNE RESILIATION PAR LE LOCATAIRE AU TERME D'UNE DUREE DE TROIS ANS

 

Le locataire d'un bail commercial dispose de la faculté de résilier son bail à l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la date d'effet initial de son contrat.

 

Mais pour que cette résiliation triennale soit valable, elle doit être notifiée par un congé délivré par huissier de justice au moins six mois avant l'expiration triennale.

 

 

  • LE PLAFONNEMENT DU LOYER

 

L'entrepreneur doit également savoir que le bailleur ne peut pas augmenter subitement le loyer. En effet, les règles d'augmentation des loyers commerciaux sont strictement encadrées.

 

Il s'agit de la notion de plafonnement du loyer. Pour faire simple, un bailleur ne pourrait pas faire passer son loyer de 150 à 300.

 

Ainsi, durant la période d'exécution du contrat seules des révisions indiciaires (légère augmentation du loyer), sont possibles à des périodes précises, c'est-à-dire :

 

    • à la date anniversaire du bail chaque année si le bail le prévoit expressément ;

    • tous les trois ans si le bail ne prévoit pas une révision indiciaire annuelle.

 

 

 

 

 

L'augmentation substantielle du loyer (déplafonnement) n'est possible que dans des circonstances particulières qui consistent dans :

 

 

  • la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative :

 

Un exemple concret suffira à expliciter cette notion.

 

Supposons que vous soyez locataire d'une sandwicherie dans un quartier calme et que votre loyer mensuel est de 800 euros.

 

Le bailleur aurait le droit de déplafonner votre loyer si une université ou des bureaux venaient s'installer en face de votre sandwicherie.

 

En effet, dans ce cas, votre chiffre d'affaires augmenterait subitement par la modification de ces facteurs locaux de commercialité.

 

  • Autre cas de déplafonnement possible : la reconduction du bail au delà de 12 années sans que l'une ou l'autre des parties ne se soient informé de leur volonté de renouveler ou non le bail. Un exposé plus détaillé de cette hypothèse est ci-dessous explicité.

 

  • LES CONDITIONS DE LA CESSION DU FONDS DE COMMERCE A LA DIFFERENCE DE LA CESSION DU SEUL DROIT AU BAIL

 

La cession de droit au bail est une opération par laquelle le locataire cède à un acquéreur, l'usage et la jouissance du bail.

 

Cette opération consiste, en matière commerciale à transmettre le droit d'exploiter l'activité économique dans les locaux, ainsi que les prérogatives accessoires du bail telles que le droit au renouvellement du bail.

 

La cession du fonds de commerce comprend quant à elle, le transfert de l'ensemble des éléments concourant à l'exercice de l'activité économique. La cession portera dès lors sur le matériel, les marchandises, la clientèle, les éventuels brevets...

 

Cette cession du fonds de commerce est plus large, et emporte de ce fait, cession du droit au bail.

 

Au delà de cette première distinction, il est nécessaire de prendre en compte la différence dans le rapport avec le bailleur.

 

 

Ainsi, le bailleur ne peut interdire au locataire la cession de son fonds de commerce alors qu'il est en droit de refuser une cession du seul droit au bail.

 

 

 

 

 

  • LES CONSEQUENCES DU NON EXECUTION DES CLAUSES DU BAIL ET NOTAMMENT DU NON PAIEMENT DES LOYERS

 

Une clause résolutoire est habituellement insérée dans le bail commercial.

 

Cette clause stipule la résiliation de plein droit de la convention de bail en cas de non respect par le locataire, des obligations contractuelles qui lui sont imparties.

 

La clause est notamment actionnée lorsque le locataire ne paye ses loyers à terme (il suffit juridiquement d'un seul défaut de paiement d'un terme de loyer). C'est également le cas lorsque l'usage qui est fait du local est contraire à la destination prévue dans le bail ( clause de destination qui précise le type d'activité qui peut être exercée dans le locaux).

 

Le déclenchement de la clause résolutoire entraîne la résiliation du bail commercial, et donc la perte du local.

 

Cependant la mise en œuvre de la clause résolutoire, impose au bailleur le respect de certaines conditions de forme.

 

Ainsi, le bailleur doit impérativement mettre en demeure le locataire du déclenchement de la clause résolutoire dans le délai d'un mois si ce dernier ne régularise pas sa situation. Cette mise en demeure doit être obligatoirement formalisée par un commandement par acte d'huissier qui visera les manquements reprochés au locataire.

 

Il est donc impératif de remédier à la situation invoquée dans le délai d'un mois alloué par le commandement d'huissier, sans quoi, le bailleur pourrait obtenir le constat de la clause résolutoire devant le juge et par voie de conséquence l'expulsion du locataire.

 

 

6. L'INDEMNITE D'EVICTION

 

 

L'indemnité d'éviction correspond à la somme dont le bailleur doit s'acquitter lorsqu'il fait le choix de ne pas renouveler le locataire. On parle alors de propriété commerciale au profit du locataire.

 

Cette indemnité est calculée relativement au préjudice correspondant à l'éviction du locataire, et dans une certaine mesure constitue le prix à payer pour recouvrer la libre jouissance du bien.

 

Le locataire dispose du droit de se maintenir dans les lieux tant que l’indemnité ne lui a pas été payée.

 

L’indemnité d'éviction n'a cependant pas à être versée dès lors que le locataire a commis une faute relative à la violation des clauses statutaires.

 

 

 

7. LES CONDITIONS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL

 

Le droit au renouvellement du bail commercial au delà des 9 ans est d'ordre public.

 

Les clauses et stipulations qui ont pour effet de faire échec à ce droit sont déclarées nulles et de nul effet (cela inclut les clauses de renonciation à ce droit).

 

La durée du contrat de location du bail ne peut être inférieure à 9 ans. Le locataire peut alors espérer le renouvellement de son bail au terme de cette période.

 

Cependant, le bailleur peut refuser la reconduction au delà de cette durée, ce qui donnera lieu au versement de l'indemnité d'éviction précitée, indemnité qui vise à compenser le préjudice subit par le locataire.

 

A cet effet, le locataire devra respecter les conditions suivantes :

 

  • être immatriculé au RCS (il est donc vivement conseillé de maintenir son immatriculation) ;

  • avoir exploité le fonds durant les trois dernières années précédant le renouvellement ;

  • ne pas avoir commis d'infraction au bail durant son exécution (non paiement des loyers, sous-location interdite, ou toute autre infraction aux clauses du bail...)

 

Si l'une des trois conditions précitées n'est pas respectée, le bailleur pourra alors utiliser cette défaillance pour refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction.

 

Si au terme de ces 9 années, aucune des parties ne se manifeste quant à la reconduction du bail, celui-ci est prorogé aux mêmes conditions, pour une période indéterminée.

 

Le locataire qui souhaite le renouvellement de son bail peut le demander dans un délai de 6 mois précédant la fin de la période d'exécution du bail, soit à tout moment au cours de la reconduction. Dans les deux cas, la demande du locataire doit se faire par acte d'huissier.

 

Il est important d'indiquer que le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer dans le cas où si l'une des parties n'a pas demandé (pour le locataire) ou offert (pour le bailleur) le renouvellement entre la 9ème et la 12ème année du bail.

 

Le locataire doit donc veiller à ce délai des 12 années pour éviter un déplafonnement.

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